Giriş

Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemli hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurur. Kira bedelinin tespiti ve değişen koşullara uyarlanması, taraflar arasında zaman zaman uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Bu bağlamda, kiranın tespiti davası ve kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen ve sıklıkla başvurulan hukuki yollar arasındadır. Bu makalede, kiranın tespiti ve kira uyarlama davalarının hukuki dayanakları, koşulları ve uygulamaları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

1. Kiranın Tespiti Davası

1.1. Hukuki Dayanak

Kiranın tespiti davası, TBK m. 344 kapsamında düzenlenmiştir. Bu dava, kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesini sağlamak amacıyla açılır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin günümüz ekonomik koşullarına uyumlu hale getirilmesi gerekmektedir.

1.2. Kiranın Tespitine İlişkin Esaslar

Kira tespit davalarında mahkeme, belirli kriterleri göz önünde bulundurarak kira bedelini belirler:

• ÜFE Oranı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni kira yılı için belirlenecek kira artışı ÜFE oranı ile sınırlıdır.
• Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgede benzer nitelikte taşınmazların kira bedelleri dikkate alınır.
• Taşınmazın Niteliği: Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım amacı gibi faktörler göz önünde bulundurulur.
• Hakkaniyet İlkesi: Tarafların menfaat dengesi korunarak adil bir kira bedeli belirlenir.

1.3. Kiranın Tespit Davasının Açılması

Kiranın tespiti davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Ancak, dava açma süresi ve şekli açısından önemli hususlar bulunmaktadır:

• Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce ihtar çekilmesi gereklidir.
• Devam eden kira sözleşmelerinde ise yeni dönem başlamadan önce dava açılmalıdır.
• Mahkeme, kira bedelini geriye dönük olarak belirleyebilir ancak geçmiş yıllar için uygulanamaz.

1.4. Güncel Yargı Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/2145 E., 2023/3897 K.

• Karara göre, kira tespit davalarında emsal kira bedelleri dikkate alınırken, taşınmazın mevcut durumunun ve piyasa koşullarının hakkaniyetli şekilde değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2022/3456 E., 2022/6789 K.

• Mahkeme, enflasyonist ortamda kira tespit davalarının, sadece ÜFE oranına dayalı olarak değil, taşınmazın güncel rayiç bedeli dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini hükmetmiştir.

2. Kira Uyarlama Davası

2.1. Hukuki Dayanak

Kira uyarlama davası, TBK m. 138’de düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” ilkesine dayanır. Bu dava, kira sözleşmesinin taraflarından birinin, kira bedelinin mevcut ekonomik şartlara göre uyarlanmasını talep etmesi durumunda açılmaktadır.

2.2. Kira Uyarlama Davasının Şartları

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

İyi Niyet İlkesi: Tarafların sözleşme yaparken öngöremediği gelişmelerin olması gerekmektedir.

Sözleşmenin Devam Ediyor Olması: Sözleşmenin süresi dolmadan veya feshedilmeden dava açılmalıdır.

Olağanüstü Bir Durumun Meydana Gelmesi: Ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları gibi durumlar uyarlama gerektirir.

Taraflar İçin Katlanılamaz Bir Durumun Oluşması: Taraflardan birinin ekonomik olarak aşırı zorlanması gerekir.

2.3. Kira Uyarlama Davasının Açılması

Kira uyarlama davası genellikle kiracı tarafından açılır, ancak kiraya verenin de olağanüstü durumlarda bu davayı açması mümkündür. Dava sürecinde mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak mevcut ekonomik durum ve kira bedelinin uyarlanabilirliğini değerlendirir.

2.4. Güncel Yargı Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/5623 E., 2023/1452 K.

• Karara göre, kira uyarlama taleplerinin yalnızca enflasyon gerekçesiyle değil, olağanüstü ekonomik kriz gibi somut olaylarla desteklenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/7123 E., 2023/1984 K.

Mahkeme, ekonomik dalgalanmaların taraflar üzerindeki etkisinin değerlendirileceğini ve sadece tek tarafın mağdur olmaması için uyarlama kararı verileceğini belirtmiştir.

3. Kiranın Tespiti ve Uyarlama Davalarının Uygulama Süreci

Her iki dava türü de taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Süreç şu aşamalardan oluşur:

1. Davanın Açılması: Dava dilekçesi hazırlanarak mahkemeye sunulur.
2. Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın kira değeri incelenir.
3. Mahkeme Kararı: Mahkeme, elde edilen deliller doğrultusunda hakkaniyetli bir karar verir.
4. Kesinleşme ve Uygulama: Mahkeme kararı kesinleştiğinde yeni kira bedeli uygulanır.

Sonuç

Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, ekonomik dalgalanmalardan etkilenen önemli hukuki süreçlerdir. Kiranın tespiti davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun belirlenmesini sağlarken, kira uyarlama davası ise olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeniden düzenlenmesini amaçlar. Her iki dava da taraflar arasındaki dengeyi korumak ve mağduriyetleri önlemek açısından büyük önem taşımaktadır.